Amortização do Empréstimo Habitacional: Tire Todas as Dúvidas

Até 2023, qualquer pessoa com um empréstimo à habitação com taxa variável estará isenta do pagamento de taxas de reembolso antecipado. 

Se tiver alguma poupança, a amortização do crédito à habitação pode ser uma boa solução para reduzir os seus pagamentos. 

Use o simulador para calcular quanto você pode economizar a cada mês.
Revisões graduais para cima nas taxas de juros fazem com que os pagamentos mensais de hipotecas aumentem, deixando muitas famílias em uma situação difícil. 

Para evitar que muitos portugueses entrem em insolvência, o governo aprovou recentemente um decreto-lei, que vigorará até ao final de 2023, e que obriga os bancos a renegociar o crédito à habitação com taxa de juro variável caso a taxa de esforço das famílias ultrapasse os 36 por cento.

Outra das medidas anunciadas termina em 2023 com uma comissão de reembolso antecipado de capital não realizado para crédito à habitação com taxa variável, indexada à Euribor a 3, 6 ou 12 meses. Se você tiver algumas economias, pagar parte do principal do empréstimo à habitação pode ser uma boa resposta a esse período de aumento das taxas de juros.

Faça login ou crie uma conta no site para aceder a um ficheiro Excel que lhe permitirá simular o valor de reembolso que pagará se decidir pagar parte do capital em dívida do seu crédito à habitação no próximo ano.

Esclarecemos algumas dúvidas sobre amortização de capital de dívida para crédito à habitação.

Existem montantes mínimos para o reembolso antecipado do capital de um crédito à habitação?

Não a amortização pode ser parcial, acessível ou total. No entanto, quanto maior o valor a ser reembolsado, menor o valor dos juros a pagar e, consequentemente, menor a mensalidade ao banco. 

Use o arquivo acima para simular o efeito da amortização do capital nas mensalidades devidas.

Quanto é a taxa de reembolso antecipado?

Atualmente, a comissão a pagar ao banco por amortização antecipada é de 0,5% para hipotecas de taxa variável, ou seja, cinco euros por cada 1.000 euros reembolsados. Para o crédito à habitação com taxa fixa, esta comissão é de 2%, ou seja, 20 euros por cada 1.000 euros reembolsados.

No entanto, em 2023, graças às medidas anunciadas pelo governo, os empréstimos à habitação com taxa variável não pagarão taxas de reembolso antecipado. Se você tiver algumas economias reservadas e um empréstimo à habitação com taxa variável, pode ser um bom momento para pagar o principal devido em seu empréstimo.

Posso pagar o principal do meu empréstimo à habitação a qualquer momento?

Sim, você pode pagar o principal sempre que quiser. Você não precisa esperar, por exemplo, o aniversário da aquisição do imóvel.

O banco pode recusar o reembolso antecipado?

Não, se não houver restrições contratuais. Embora raro, o contrato pode, por exemplo, estipular que o reembolso antecipado não pode ser feito até vários anos após o início do contrato.

Existe um limite para o número de pagamentos que posso fazer durante a vigência do empréstimo?

Não. Você pode pagar a dívida pendente quantas vezes quiser, todos os meses. No entanto, é melhor economizar uma boa quantia e pagar as parcelas anuais. Se você fizer pagamentos mensais, reduzirá o valor devido mais rapidamente. No entanto, se você fizer uma baixa anual, a redução na mensalidade devida será mais significativa.

A parcela do próximo mês será reduzida após a amortização?

Não necessariamente. O prazo para comunicar ao banco que pretende reembolsar parcialmente o empréstimo é de sete dias úteis, dependendo do momento do pagamento da prestação. Portanto, se seu benefício já foi emitido ou calculado no momento da comunicação, você terá que esperar mais um mês para ver a redução do valor devido.

Paguei todo o valor devido no empréstimo à habitação. O que eu devo fazer a seguir?

Se você já pagou o valor total devido em seu empréstimo, você deve solicitar uma distrate, um documento gratuito que comprova que o empréstimo foi pago ao banco. Depois tem de pedir à conservatória do registo predial que retire o ónus do imóvel, porque é dado como garantia na compra com um empréstimo bancário.

Tenho dinheiro investido em PPR. Posso usá-lo para pagar antecipadamente o principal de um empréstimo à habitação?

Não. Por exemplo, o PPR pode ser usado para pagar as prestações do seu empréstimo à habitação vencidas ou vencidas, mas não para pagar antecipadamente o capital do empréstimo à habitação.

Apenas mais quatro anos até eu terminar de pagar meu empréstimo de 30 anos. Devo amortizar?

Pode sempre amortizar se não tiver uma aplicação alternativa para as suas poupanças que lhe permita obter mais rentabilidade. No entanto, se você tiver apenas quatro anos para pagar o empréstimo, não pagará mais juros e, portanto, o custo do empréstimo não deverá mais ser muito alto.

O reembolso antecipado do capital da dívida afeta o IRS?

Actualmente, só é possível deduzir em IRS os juros dos empréstimos celebrados antes de 31 de Dezembro de 2011. Os contratos celebrados após esta data não beneficiam deste benefício fiscal. 

No entanto, por representarem uma despesa significativa para as famílias, a DECO PROTESTE defende que, tal como no passado, os juros de todos os contratos de crédito à habitação podem ser deduzidos em IRS.

A amortização reduz o capital do seguro de vida associado ao meu empréstimo à habitação?

Sim. Se o prêmio do seguro de vida for atualizado automaticamente de acordo com o valor devido, você também reduzirá o prêmio relevante ao amortizá-lo.

Em que situações posso transferir meu empréstimo para outro banco?

Transferir empréstimos hipotecários para outro banco só vale a pena se a TAEG da proposta do banco concorrente for inferior à TAEG do empréstimo que você possui atualmente. 

No entanto, você deve confirmar se terá custos muito altos com uma possível transferência para outro banco se encontrar melhores condições para um empréstimo à habitação com um concorrente, tente renegociar o empréstimo com o seu banco atual. 

Se o banco com o qual você já tem um empréstimo não melhorar as condições, ou se continuarem piores que as dos concorrentes, considere uma transferência e certifique-se de que os custos relacionados sejam arcados pelo banco que recebe o empréstimo. 

Ao atualizar os termos do seu crédito à habitação, pode poupar milhares de euros em juros associados ao crédito à habitação. A DECO PROTESTE disponibiliza um simulador que permite avaliar se é vantajoso transferir um empréstimo para outro banco.